온비드를 통해 신탁사와 수의계약한 상가주택_나의 공매 수익사례

안녕하세요!

경기도시흥시인입니다.

오늘은 저의 투자사례에 대해

이야기를 하려고 합니다.

저는 2018년 하반기부터 부동산 투자를 시작하여

경매,공매를 통해 저렴한 가격으로 

부동산 물건들을 매입해왔습니다.

가족 명의를 분산하여 분양권과

신축아파트 등을 매입하기도 하였고

지난 상승장을 통해

시세차익도 쏠쏠하게 오리기도 하였습니다.

https://blog.naver.com/dolbagae0809

새내기부부의 진솔한 투자이야기 : 네이버 블로그

네이버블로그를 이용하여

그동안의 투자를 기록해놨고

T스토리에도 그 이야기들을 이어가려고 합니다.

 

아직 계획했던 경제적 자유를 누리지는 못하였지만

부동산 투자를 아예 시도조차 않했을때와는 

많은 부분 삶이 바뀌었습니다.

지금은 지인들의 내집마련을 위해 

재개발,재건축 물건이나 분양권,

앞으로 개발이익이 있는 신축아파트 등에 대한 

정보를 제공하고 하루빨리 내집마련을 돕고 있습니다.

 

오늘의 이곳에서 제가 쓰려는 투자기록은 

작년 11월에 온비드 공매에 나왔던 상가주택으로써

아무도 입찰하지 않아서

7회분의 최저 가격까지 유찰되었고

그때당시에는 최저 가격에

계약할 사람을 구하고 있었습니다.

(수의계약가능물건)

해당 물건은 2018년 하반기에 준공을 한 신축건물입니다.

 

제가 살고 있는 배곧신도시와

도보 3분거리에 있는 상가주택이며

당시 작년 11월에는 다른 경매 입찰물건들로 인해 

위 상가주택 물건을 확인할수 없었습니다.

경매시장도 예전보다 많이 경쟁이 치열해진 상태라

저는 작년 하반기에

여러가지 물건을 조사하였지만 

사실상 패찰이 이어져갔고

위의 상가주택을 조사함으로써

올해 3월 정식적으로 

위 상가주택 집행기관인 무궁화신탁사와

수의계약을 함으로써

저의 물건이 되었습니다.

 

건물 외관의 모습

1층은 상가 2,3,4층은 주택으로 이루어진 이 물건은 

겉으로만 볼때는 유찰될 이유가 없는 물건이었습니다.

온비드 공매에서 7회차까지 유찰된 이유는 

건축법상 위반건축물로 등재되어

매년 3천만원의 이행강제금을 내야했기에

입찰을 들어오려던 투자자들이 

이행강제금의 부분을 확인하고

다들 입찰을 꺼렸던 거였습니다.

 

반대로 생각하면 위의 위반내역을 내가 해결할수 있다면

꽤나 큰 시세차익을 실현할수 있겠구나 싶어 

올해 2월 입찰전에 여러 업체를 통해

위와 같은 위반내역을 조사하였고

해당 건물을 조사하는 과정에서 

처음에는 적법하게 건물을 지어놓고 

위와 같은 위반행위의 공사를 따로 한것을 알수 있었습니다.

그렇다면 위반공사를 다시 원복만 하면 

간단하게 해결될 문제여서 원복하는 공사비용에 대한 

견적을 여러업체에 알아보고 비용을 계획하면서

7회차까지 떨어진 가격(11억)에

상가주택을 매입하였습니다.

(결론적으로 위 원복공사비용은 1000만원도 

안들어갔습니다. )

 

이 건물의 시세는 18억에서 20억정도 하며

11억에 수의계약으로 매입하였습니다

신탁사에서 최저가격에는

건물분 부가가치세가 포함되어 있다고 하여

건물분 부가가치세를 환급받고 나니 

정식적으로 매입금액은 10.5억이었습니다.

 

감정평가가격이 20억이었던 위 물건은

7회의 유찰을 거쳐 11억까지 떨어지고 

은행입장에서도 최저가격까지 떨어진 위 물건에 대해

대출 설정을 보다 안전하게 설정할수 있다고 하였고

대출비율이 80％까지 나온다고 하였습니다.

 

그러나 이러한 승인이 있기까지

위반건축물로 등재된 위 건물을

호락호락 은행입장에서 대출승인을 해주지는 않았습니다.

여러방면으로 알아보고 위반부분에 대한 원복공사는

등기를 마친후에 바로 진행할 예정이라고

무수히 많은 은행을 알아보고 은행직원에게 설득하며

다행히 수원지방농협을 통해 대출을 진행할수 있었습니다.

 

신탁사와 수의계약을 진행하고 

공사만큼이나 중요한 문제가 있었는데 

바로 전소유자 명도!

전소유자를 명도하는 과정에서 

처음에는 서로의 의견이 맞지 않아서 

저 나름의 고민을 많이 했지만

천천히 시간을 갖고

전소유자님께 이사기간을 드리니

3개월후에 완전히 명도하였습니다.

 

5월 15일 이사나가시는 전 소유자님

전 소유자님은 낙찰받은 제가 미울법도 한데 

끝까지 매너도 좋으셨고 

하는일 잘되길 기원한다며 저에게 덕담도 해주셨습니다.

저도 참 인복이 좋은것 같습니다.

 

보통에 경매나 공매를 하면서 

몇번의 전 소유자분들을 만나곤 했는데 

대부분이 낙찰자에 대한 곱지 않은 시선이었기에

낙찰자가 달갑지 않은 존재라는 부분이

당연한 일처럼 생각되었습니다.

그러나 위 상가주택 전소유자님께서는 

끝까지 침착을 유지하시면서 매너가 좋으셨습니다.

한때 지방에서 꽤나 유명한 건설회사를 운영하시다가 

갑자기 작년 위기에 봉착하셨고

그로 인해 거주하시던

상가주택 마저 공매로 넘어왔습니다.

참 안타까운 일이지만

올해 5월말부터 건설회사를 다시 재개하신다고 하니 

부디 과거의 영광을 다시 되찾고 

더 큰 회사로 성장하시기를 기원하였습니다.

 

이번 물건을 통해 참 많은 부분을 배우기도 하였고 

저도 조금은 성장한 기분이 들었습니다.

 

이제 남아있는 위반건축물에 대한 부분을 

명도일(5월15일)로 부터 지속적으로 공사에 들어갔고 

현재는 내부공사가 다 끝나 임차인을 맞이하고 있습니다.

 

2층부터 살펴보자면

 

2층 전용면적 30평에 

방이 무려 5개 화장실이 3개입니다;;;

조금은 구조가 특이하여 대가족이 살면 모를까

신혼부부가 살기에 적당하진 않을것 같네요.

이곳에 특이점은 준공 이후로 

아무도 들어와서 살지 않았다는 것이었습니다.

싱크대나 모든 가구가 다 새것이었지요;

현재 이곳은 제가 다른 사업으로

영위할 계획이 있어 준비중에 있습니다.

 

3층,4층이 이곳에 메인입니다.

 

 

 

3층은 주인세대로서 

2층보다 마감처리가 다 잘되어 있습니다.

거주시간이 짧아서 그런지 

집내부적으로는 손볼곳이 없었으며

불법쪼개기했던 방구조의 벽을 트면서 

더 넓은 공간이 나왔고

방 4개에 화장실 3개의 구조로 나왔습니다.

3층에서 이어지는 다락방 4층을 살펴보겠습니다.

넉넉한 테라스가 펼쳐지고 

다락방은 다락방만에 공간이 있어서 

창고겸 서재로도 활용이 가능합니다.

이곳은 임차를 줄 계획입니다.

 

오늘은 짧게나마(?) 저의 투자에 대해서 

기록하였습니다만 이 물건에만 기입하지못한

에피소드가 정말 많은데 간략히 줄여서 글 올립니다.

자세한 에피소드는 

https://blog.naver.com/dolbagae0809/221866507451

최근 수의계약한 5분거리(집에서)에 있는 상가주택! 아직 명도중에 있지만 소소한 에피소드 공유

저의 네이버블로그에 상당수 풀어놨습니다^^;;

앞으로도 저의 투자 이야기와 

현재 진행하는 경매,공매 물건에 대해 

글 올리겠습니다~~

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.