지상권의 종류 (법정지상권, 관습법상 법정지상권 )

안녕하세요

경기도시흥시인입니다.

오늘도 부동삶님의 실전경매책을 토대로

저도 공부하고 정리하는 포스팅 갖겠습니다.

 

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지상권

지상권은 타인의 토지에 건물,기타

공작물이나 수목을 소유하기 위해서

그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

민법 279조에 근거하여

토지소유자와 사용자 간의 

물권적 계약과 등기를 함으로써 성립합니다.

지상권의 존속기간은 공작물 5년,

그 밖의 건물일 경우 15년,

석조 및 견고한 건물 및 수목은 30년 입니다.

 

당연히 토지를 사용하는 자에게 지료를 

받을 수 있지만, 시세보다는 낮은 상태라서

투자성이 떨어집니다.

 

지상권자에게

토지의 반환을 요청할수 없으며,

지상권 존속기간이 끝낫을 경우

지상권자는 지상권의 기간을

갱신 청구할 수 있습니다

만약 토지소유자가 이에 응하지 않는다면,

지상권 만료 당시 현존하는 지상물을

토지 소유자에게

매수하라고 청구 할수 있습니다.

이런 지상권이 인수된 토지는 투자시 

항상 주의해야할 물건이기도 합니다.

 

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법정지상권

 

 

법정지상권이란

동일인의 소유였던 토지와 건물

입목이 경매로 각각 소유자가 달라진 경우

건물소유자가 등기 없이도

법적으로 당연히 취득하게 되는

지상권을 말합니다.

 

보통 토지낙찰자에게

지상의 건물소유자가 법정지상권을

주장할 때 문제가 됩니다.

법정지상권이 성립된다면

건물의 대지뿐만아니라

유지하기 위해 필요한 범위에서

토지사용권이 미치게 됩니다.

 

판례에서는 법정지상권이 있는

창고, 별채, 야외화장실, 독립공간의 경우

그 토지의 주변까지

효력이 미친다고 이야기하고 있습니다.

 

이러한 법정지상권의 요건을 살펴보면

1. 토지소유자와 건물 소유자가 같으며

2. 토지 등기상 저당권 설정 당시 건물이 존재하고

3. 경매로 토지를 취득한 낙찰자와 건물소유자가 

달라야 합니다.

 

상세하게 설명이 들어가면 

1. 토지소유자와 건물 소유자가 같으며

 

법정지상권이 성립하기 위해서는 근저당권 

설정당시에 토지 및 건물의 소유자가

동일인이어야 합니다. 

 

2. 토지 등기상 저당권 설정 당시 건물이 존재하고

토지에 저당권이 설정될 떄

지상에 건축물이 있어야 

법정지상권이 성립할수 있습니다.

여기서 건축물은 4개의 기둥과 벽, 지붕을 

갖추고 있는 것을 말합니다.

건물 등기가 없더라도

건물이 존재하기만 하면 

됩니다. 무허가 미등기, 허가 미등기,

사용승인 전 미등기, 사용승인 후 미등기, 

정상등기 여부를 따지지 않습니다.

이런 미등기 건물이 존재하더라도

토지와 건물의 소유자가 동일인 이라면

법정지상권의 성립요건이 됩니다.

또한 건물을 개축하거나 재축한 경우에도

인정됩니다.

 

3. 경매로 토지를 취득한 낙찰자와

건물소유자가 달라야 합니다.

토지에 저당권 설정할때

건물이 있었고, 토지와 건물 소유자가

동일인이었다가 경매를 통해서

토지주인과 건물주인이 달라지는 경우에 

법정지상권이 인정됩니다.

 

저당권에 기인한 담보실행이

요건이기 때문입니다.

토지와 건물 어느 쪽에도

저당권이 설정되어 있지 않으나

매매등의 원인으로 소유자가 달라진다면,

이때 관습법상 법정지상권이 성립합니다.

 

법정지상권자는

지료를 지급하고 최장 30년동안

토지를 사용할 수 있는 권리를 가질 수 있습니다.

이때 산정하는 지료는

타인의 토지를 사용함으로써

건물소유자가 이득을 얻고

이것의 인과관계가 성립한다면

부당이득에 대한 반환의 성격으로 발생합니다.

특히 지료를 계산할때 그 기준이 되는

토지 가격은 제한은 없다고 가정하여 평가하기에

실무에서 지료의 산정은

분쟁이 많은 영역입니다.

실제 협상이 쉽지 않기에 법원의 판단에 

의해 해결하는 것이 대다수입니다.

 

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관습법상 법정지상권

관습법상 법정지상권은

법정지상권과 거의 흡사합니다.

담보권 실행이 아닌 매매,상속,증여 등의 사유로 

토지와 건물 소유자가 다르다는 차이만 있습니다.

매매,상속,증여등 기타 일정한 원인으로

각각 소유자가 다를 때에는

그 건물을 철거한다는 특약이 없으면

건물소유자는

관습법에 의해 지상권을 취득하게 됩니다.

그래서 법정지상권과

관습법상 법정지상권의 분석은

크게 다르지 않습니다.