마포구 염리동 상가경매물건 복기

안녕하세요!

경기도시흥시인입니다.

오늘은 6개월전에 입찰했던

상가경매물건에 대해 

복기하는 글을 쓰려고 합니다.

2020년 새해 첫입찰물건으로써 

마포구 염리동에 위치하였으며 

마포역까지는

도보 5분 거리에 위치한 상가였습니다.

 

네이버 블로그에도 그때 당시의 

상가 입찰에 대해 상세히 조사서를 적었습니다.

https://blog.naver.com/dolbagae0809/221772915787

서울 마포구 염리동 상가경매 임장후기 & 입찰결과 - (feat.서울구경^^)

(자세한 임장정보는 저의 네이버블로그를 확인해주세요 ^^; )

 

간략히 위의 내용을 요약하자면 

위 경매물건에 2020년 1월 14일에

신건으로 나온 4.75억은

주변 상가 수익률 가격대비

매우 저렴한 가격이었으며

( 수익률 5%기준 시세  6.5억~7.2억 )

위치적으로 봐도

4층임에도 불구하고

주변에 받쳐주는 유효수요(1,500세대)

대비 상가시설들이 부족하였습니다.

그래서 인지 주변 상가들은 공실하나 없이 

대부분의 운영이 잘되고 있었고

해당 경매물건 건물은 

초등학교와 딱 붙어있어 

여러모로 가시성이 매우 좋았습니다.

 

지도를 먼저 살펴보자면 

초등학교 후문에 위치한 상가는 

교육시설 혹은 병원으로도

메리트가 있어보였고 

경매상가 건물로 그러한 시설들로 

셋팅이 되어 있었습니다.

그래서 주변 중개업소와 가게사장님들을

위주로 현장조사를 하였고 

보증금 4000~5000만에 월세 260~280만까지

셋팅이 가능하다는 결과를 도출해냈습니다.

조사 중간에 문제도 있었는데

그때 당시에 위 상가경매물건은

입지적인 위치로 인해 경영악화로

경매가 나온것이 아니라 

자체적인 경영악화로 경매로 나온거라 

상가는 경매가 신청된후

많은 기간 방치되어 있었고 

상당한 금액의 관리비 미납이 있었습니다.

그래서 밀린 관리비가 1200만원정도 되었고

밀린 관리비는 고스란히 낙찰자가 

협의해야할 몫이 되었었죠

뭐 물론 좋습니다. 

마포역세권에 입지가 괜찮기에 

무리한 베팅이 아니고서야 

저만의 투자방식을 고수하며

투자하기로 하였습니다.

 

제일 큰 문제는 저의 입찰가 산정이었는데 

신건이라는 이유로 

다수의 경쟁에서

조금은 주목을 덜받지 않을까 싶어서 

신건가격보다 2000만원 더 적은 

4.95억을 적기로 결심하였습니다.

현장 입찰날 당일

신건이라는 타이틀과 무색하게

19명이 입찰을 들어왔고

5.71억에 낙찰되었습니다.

저는 단지 신건이라는 이유로 

방심하고 입찰을 들어간게

참 안타까운 순간이었습니다.

원래 계획은 6%의 수익률 계산으로 

입찰을 들어가는 것이었는데 

낙찰받으신분이 그쯤(보증금포함)의

수익률로 낙찰받으셨습니다.

 

아쉽지는 않지만 그래도 위 물건을 조사하면서 

많은것을 깨닫고 배웠었지요

현재 어떻게 진행되는지 다시 찾아봤습니다.

위 물건은 5000/280에 임차인을 구하고 있으며

전 소유자와 협의를 마친듯

내부는 다 철거되고 잔해만 남아있습니다.

현재 코로나 역풍으로 쉽사리 임차인 구하기가 

쉽지는 않아 보이지만 입지적인 면에서 

괜찮기에 무리는 없어 보입니다.

 

해당건물에 다양한 학원과 병원이 입점하여서 

다른 시설의 입점이 망설여지지만 

초등학교 수업과정에서 뜨고 있는 코딩학원이나

소아청소년과병원은 어떨지 조심스레 예상해봅니다.

 

임차인와 계약하여 2년 후 계약 갱신때

5%의 임대료를 올려서

5000/300을 셋팅후 5% 수익률로

7.5~7.7억에 매도하면 

꽤 많은 수익을 거둘수 있을것 같습니다.

낙찰받으신분 다시한번 축하드리며 

좋은 임차인을 셋팅하시길 바랍니다.

 

오늘은 제가 전에 입찰했던

마포구 염리동 상가경매물건에 대해 

복기하는 글을 써봤습니다~

그때의 패찰이 그 다음달 상가주택낙찰의 

불씨를 가져왔으니 패찰을 한게 

오히려 다행인지도 모르겠습니다.

알수가 없습니다. 이게 정답이라 생각해도

다른문에서 더 큰 행운이 기다리고 있는것을..

그래도 늘 공부하는 자세로 받아들이고 

공부하면 언젠가 큰 결실의 열매를 

받으리라 생각합니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^