안녕하세요
경기도시흥시인입니다.
네이버블로그에 포스팅한 백운주택1구역을 이어서
간석성락아파트주택재개발구역에 대한 조사는
T스토리에서 정리하기로 하였습니다.
백운주택1구역에 대한 임장조사글은
https://blog.naver.com/dolbagae0809/222039756429
백운주택1구역과 간석성락아파트 주택재개발구역 조사와 호재
안녕하세요!경기도시흥시인PnB입니다.오늘은 GTX B 라인 인천시청역 부근 백운주택 1구역 재개발구역...
blog.naver.com
위의 링크로 확인하시면 됩니다!
어제는(7월23일)백운주택1구역과
간석석랑아파트주택재개발현장을 다녀왔습니다.
사업진행단계와는 별도로
현장의 집들 외벽으로는
재개발사업 반대의 메세지도 보였고
현재 이주가 진행되는 단계이지만
철거의 단계까지는 생각만치 쉽지 않아 보였습니다.
해당 간석성락아파트주택재개발의 입지를 살펴보자면
도보 3분거리에 GTX B라인 인천시청역이 위치해 있으며
주변에 도보 5분거리로 초등학교,고등학교가 있습니다.
인천시청이 직주근접으로 가깝게 위치하여 있어서
간석성락아파트주택재개발구역이 향후 사업이 진행되어
분양까지 이르렀을때 꽤 많은 인기가 있을거라 예상되네요.
1. 간석성락아파트주택재개발의 사업진행단계
간석석랑아파트주택재개발구역의 사업진행 단계를 살펴보자면
07년 9월 19일 - 추진위원회 승인
09년 7월 17일 - 조합설립인가
11년 7월 22일 - 사업시행인가고시
20년 2월 14일 - 사업시행인가변경고시
20년 3월 3일~4월 2일 - 조합원 분양신청 및 완료
위 그림에서 보시면
사업이 거의 막바지에 다달았다는 것을 알수 있습니다.
이제 관리처분인가를 준비하면서 총회를 가질텐데
관리처분인가총회때 대부분의 사업계획에 투입되는
추가분담금이 확정되기에 총회에서 분담금에 대한
의견이 많이 엇갈리기도 합니다.
다른 구역의 사례를 보자면
현정권에서의 자주 바뀌는 부동산 정책들로 인하여
조금은 손해를 보더라도 사업을 빨리 진행시키려는
분위기가 감지되는 구역도 종종 있습니다.
아무래도 조합원수가 많은 곳이라면
이런 우려섞인 목소리가 왕왕있지만
조합원수가 적고(300명미만)
서로가 결속력이 있어서
의견합치가 잘 맞는다면
무난히 총회를 가질거라 생각되네요.
아예 반대하는 사람이 없을수는 없는것 같습니다.
협의를 잘 이끌어내서 사업을 빨리 진행하는게
다수의 이익을 위해서도 좋은것 같더군요.
2. 간석성락아파트주택재개발의 향후 스펙(?)
이곳 간석성락재개발사업의 총세대수와
시공사와 조감도를 살펴보겠습니다.
시공사 - 한신공영 ( 브랜드 : 한신더휴 )
총세대수 : 469세대
( 조합원 : 198세대 / 일반 247세대 / 임대 24세대 )
지하 3층 ~ 지상 25층
한신공영이 시공을 맡아 건설을 진행하게 되었습니다.
조합원분양가는 중개업소 사장님께서
새로운 책자를 받지 못하셔서 알기는 어려웠지만
59㎡ - 2.6~2.7억
84㎥ - 3.6~3.7억
정도로 예상하셨습니다.
일반분양가도 아직 확인이 되지 않았지만
가까운 백운주택1구역의 사례처럼
조합원 분양가보다 10％정도 비싼가격으로
형성되지 않을까 조심스레 예측해봅니다.
이부분 역시 관리처분인가 후
이주가 완료되고 철거될때
입주자 모집공고를 통해 정확한 금액을 알수 있을것 같습니다.
입지적인 면에서 GTX B라인 정차역인 인천시청역이
주변 가격상승의 주된 원인이 되고 있습니다.
간석성랑재개발구역도 마찬가지로
도보 3분안으로 GTX를 이용할수 있습니다.
GTX 수도권 광역급행열차를 살펴보자면
초고속 급행열차로
송도에서 서울역까지 27분만에 도착!
아마도 이러한 이점들때문에
수도권 곳곳에 GTX정차역들 대부분이
많은 수혜지역이라 생각됩니다.
국철사업인 만큼 다른
민간사업과 함께 투입되는 사업보다는
리스크가 적고 사업속도도 빠를거라 예상되네요.
3. 간석성락재개발구역 매물과
주변 신축아파트와 가격비교
갑작스레 6.17대책이후로
투기과열지구로 지정되어서 그런지
간석성락재개발구역의 매물이
최근 가격이 다운되서
부동산시장에 나오더군요
투기과열지구 지정전까지만해도
프리미엄이 1.3억까지 거래되었는데
현재는 프리미엄 1.1억까지 떨어진 급매물도
확인할수 있었습니다.
현재의 2.35억 매물을 토대로
조합원 59㎥ 받는다고 가정할때
( 비례율은 100％로 가정 )
총투입금액은 3.7~3.8억이 나옵니다.
주변의 신축 아파트와 비교하자면
간석성락아파트와 가깝게 위치한
최근 분양한 주안캐슬앤더샵에듀포레입니다.
매매가에 프리미엄이 별로도 붙는데
매매가+프리미엄을 더하면
4.6억~5억정도의 시세를 보이고 있습니다.
입주까지 꽤 기간이 남아있긴 하지만
입주가 임박할때까지
프리미엄은 더 상승할거라고 예상되네요
반대로 올해안에 입주를 하는 신축아파트를 보겠습니다
입주가 올해 12월인
구월지웰시티푸르지오 주상복합아파트입니다.
입지는 구웰지웰이 더 좋긴합니다.
59㎡의 평형대가 없어서 가격만 예상해보겠습니다.
그러나 주상복합이라는 단점이 있음에도 불구하고
입주가 가까워서 그런지
저층 프리미엄 1.7억을 제외하고는
대부분의 매물이 2억의 프리미엄으로 시작합니다.
다시돌아와 간석성락재개발 물건과 비교하자면
현재 분양권으로 거래되는 물건들의 기준으로
59㎥은 4.6~9억대가 형성되었다고 볼수 있고
간석성락아파트 매물은 총투자금액 3.7억이 들어갑니다.
앞으로의 사업기간이 있기에
시간을 산다고 생각하고 미리 들어가는 투자라
현재의 총투자금액 대비 시세차익은
더 늘어날거라고 예상되네요.
( 지극히 개인적인 계산입니다 ^^;;; )
그리고 위에 분양권 아파트들은 아직 입주전이라
입주후에 한차례 전세공급폭탄기간을 거친뒤
가격이 안정된다면 다시 상승할 여력이 충분합니다.
같은 GTX B라인 정차역인
송도의 뜨거운 아파트 상승장에 비해
인천시청역 주변은 그렇게나
가격이 확 오르진 않은것 같습니다.
아마도 기존에 구축 아파트가 자리잡고 있어서
신축의 희소성이 다소 빛을 바라지 못한것 같은데요
각각에 신축아파트들이 입주를 시작으로
앞으로의 가격변화를 유심히 지켜봐야겠습니다.
재가 조사한 내용은 여기까지 입니다.
부족한 내용이기도 하고
중간에 실수를 할수도 있습니다.
너그러운 마음으로 봐주세요^^;
감사합니다!
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